En France, l’insalubrité concerne plus de 600 000 logements. Leur mauvais état se caractérise par la présence de nuisible, l’humidité des pièces, l’exposition au plomb ou la présence d’amiante. Comment reconnaitre une maison insalubre ? Comment faire si vous êtes locataire ? Quels sont les risques pour le propriétaire ? Éléments de réponses dans cet article.
Les critères pour définir un logement insalubre
En France, les bailleurs ont l’obligation de remplir deux critères pour mettre en location leur bien. La loi du 6 juillet 1989 stipule que la demeure doit répondre à des critères de décence ainsi que d’insalubrité. Comment reconnaitre un habitat insalubre ?
La loi du 13 avril 1850 stipule qu’un logement est déclaré insalubre lorsqu’il compromet la santé et la vie des locataires. Selon cette loi, les premiers facteurs d’insalubrité sont la dégradation de la demeure ainsi que les conditions d’occupation.
D’autres critères ont été rajoutés pour définir un habitat insalubre. Ainsi, des critères de décence entrent également en compte depuis la loi du 30 janvier 2002.
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il répond aux critères ci-dessous lorsque :
– l’habitation ne possède pas une bonne isolation thermique ;
– la dimension des pièces ne répond pas aux normes ;
– les canalisations, le chauffage, l’évacuation des eaux usées ou l’installation électrique font défaut ;
– l’habitat est privé d’air et de lumière naturelle ;
– l’habitat souffre d’un manque d’entretien et qu’il est en mauvais état ;
– l’habitat présente des risques d’exposition de ses occupants au plomb, à l’amiante ou à l’humidité.
Dans la majorité des cas, l’insalubrité d’un logement provient de l’humidité et de la moisissure. Ces deux problèmes peuvent engendrer une mauvaise circulation de l’air. L’eau peut s’infiltrer dans les murs et fragiliser le bâtiment.
L’humidité représente également un risque pour la santé des occupants du logement. En effet, elle favorise le développement de champignons. Les occupants peuvent facilement contracter des maladies de la voie respiratoire comme la conjonctivite, l’asthme ou la bronchite.
La différence entre un logement insalubre et un logement indécent
L’insalubrité est souvent confondue avec l’indécence même si ces deux termes désignent les étapes de dégradation d’un logement. En effet, l’indécence est une phase qui précède l’insalubrité. Par conséquent, un logement considéré comme insalubre est forcément indécent, un logement indécent n’est pas forcément insalubre.
Une demeure décente doit répondre aux critères suivants :
– Il ne doit présenter aucun risque pour la santé et la sécurité de ses occupants.
– Il doit répondre aux critères de performances énergétiques.
– Il doit proposer des éléments de confort essentiels comme l’eau chaude, le chauffage et l’électricité.
– Il doit présenter une espace habitable d’au moins 9 m².
Par ailleurs, lorsqu’un logement est déclaré insalubre, il peut être désigné comme insalubre remédiable ou insalubre irrémédiable. Lorsqu’un logement est en état d’insalubrité remédiable, cela signifie que le propriétaire peut réaliser des travaux pour le rendre salubre. Il propose un délai de réalisation de ces travaux à ses locataires. Si ce délai n’est pas respecté, il risque de payer une amende par jour de retard.
Si le logement est considéré comme insalubre irrémédiable, cela signifie que les travaux de réparation coûtent plus cher qu’une reconstruction du logement. Dans cette situation, les locataires ont un an pour quitter la demeure après l’annonce de l’arrêté. De son côté, le propriétaire doit réaliser les travaux dans un délai fixé. Si l’insalubrité menace la sécurité des occupants, le préfet peut ordonner une évacuation rapide du logement en vue d’une démolition.
Les démarches à suivre pour déclarer un logement insalubre
Le locataire dispose de plusieurs démarches pour déclarer l’insalubrité de son logement. La première étape consiste à informer le propriétaire bailleur. Il ne suffit pas de lui téléphoner ou de lui parler en face à face, il faut lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le locataire constate l’inaction de son propriétaire, il peut saisir la mairie à travers le service communal d’hygiène et de santé (SCHS). L’agence régionale de santé peut également prendre en charge l’intervention pour constater l’état du logement.
Chaque critère d’insalubrité est noté selon une échelle de 0 à 3. 0 correspond à « bon » tandis que 3 correspond à « très mauvais ». Les notes récoltées sont multipliées par un coefficient qui peut aller de 1 à 8.
Lorsque le coefficient d’insalubrité se situe entre 0 et 3, cela signifie qu’il existe bel et bien une insalubrité dans l’habitat sur certains critères. Cependant, ces manquements ne justifient pas la déclaration du logement comme insalubre.
Lorsque le coefficient se situe entre 0,3 et 0,4, cela signifie que la demeure est en état d’insalubrité non générale. Enfin, lorsque le coefficient d’insalubrité est supérieur à 0,4, cela signifie que le logement est en état d’insalubrité générale.
Les mesures à prendre
Si à l’issue de l’intervention, le rapport révèle que l’habitat répond à tous les critères de salubrité, le maire prend en charge le dossier. Par ailleurs, il doit informer le bailleur à travers une lettre de mise en demeure s’il y a des manquements. Le maire renseigne le propriétaire des travaux à réaliser pour mettre aux normes la demeure.
Si le rapport indique que le logement est insalubre, le dossier relève du préfet. Ce dernier dispose de deux mois après la réception du rapport pour tenir informée la commission départementale en charge de l’environnement, des risques sanitaires et de la technologie. Ensuite, il informe par courrier le propriétaire d’une réunion avec le Coderst. Le courrier doit arriver 30 jours avant la tenue de la réunion. Ce délai permet au propriétaire et au locataire de préparer leurs observations sur l’insalubrité.
En quoi consiste la réunion avec le Coderst ? L’objectif de cette réunion est d’identifier les causes de l’insalubrité et les solutions pour y remédier. À l’issue de cette réunion, le préfet décide si le logement est en état d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.
Si votre logement est considéré comme insalubre remédiable, cela implique une suspension des loyers pendant un certain temps. Ainsi, à partir du mois suivant l’officialisation de l’arrêté, le locataire n’a plus à verser un loyer. Il doit payer le loyer à nouveau le mois qui suit la fin de l’interdiction d’occupation du logement.
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